Foire aux questions changement d'usage

• 1. Est-ce que toutes les communes de la Métropole sont concernées par la réglementation du changement d'usage ?

Sont assujetties de plein droit au régime du changement d'usage les communes de plus de 200 000 habitants dont Montpellier.

À ce jour, seule la Ville de Montpellier est concernée par le réglement relatif aux changements d'usage des locaux d'habitation.

• 2. Quels locaux sont concernés par la réglementation sur le changement d'usage ?

La réglementation du changement d'usage est destinée à protéger le logement, elle ne concerne donc que les locaux d'habitation transformés en un autre usage.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

• 3. Quelle est la différence entre changement d'usage et changement de destination ?

Le « changement d'usage » est une notion du code de la construction et de l'habitation (CCH), il ne concerne que les locaux d'habitation. Dans cette réglementation, il n'existe que 2 catégories : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d'habitation. Par exemple, la transformation d'un commerce en bureaux n'a pas d'incidence sur la police de l'usage des logements.

Le changement d'usage peut être personnel, temporaire pendant la durée de l'occupation à un autre usage que l'habitation, ou définitif, attaché au local s'il a fait l'objet d'une compensation.

Le « changement de destination » est régi par le code de l'urbanisme. Il s'attache au local et est définitif. Les destinations possibles d'un bien immobilier sont énumérées par le code de l'urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, CINASPIC). Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l'une à l'autre des catégories énumérées. Ce changement de destination nécessite une déclaration ou une autorisation au titre du code de l'urbanisme.

• 4. Comment déterminer l'usage de mon local ?

Un local est réputé avoir l'usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970. Le propriétaire apportera la preuve de l'usage du local au 1er janvier 1970. Il est possible d'obtenir les fiches de révisions foncières de 1970 auprès du service de la publicité foncière du service des impôts.

Pour les locaux construits ou ayant fait l'objet d'une décision de changement de destination postérieurement au 1er janvier 1970, ils sont réputés avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés.

Les autres cas de changement d'usage de fait ne peuvent être retenus, puisqu'ils se sont produits en violation de cette réglementation. La loi ne prévoit aucune prescription pour les utilisations frauduleuses d'un local, même sur une longue période.

• 5. Qu'est ce qui caractérise la location meublée touristique ?

La location de meublés de tourisme consiste à la mise en location de manière répétée d'un local meublé pour de courtes durées (inférieure à 1 an) à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois. Conformément à l'article L.631-7 du CCH, une autorisation préalable est nécessaire pour modifier l'usage du logement en meublé de tourisme.

A noter que la location occasionnelle de la totalité de la résidence principale dans la limite de 120 jours par an ne constitue pas un changement d'usage.

• 6. Faut-il une autorisation de changement d'usage pour louer pour la période estivale à des touristes, le logement proposé à la location estudiantine le reste de l'année ?

Toutes locations meublées répétées à une clientèle de passage constituent un changement d'usage depuis 2014. Une autorisation de changement d'usage est donc nécessaire.

• 7. Quels sont les effets d'une autorisation de changement d'usage ?

L'autorisation non soumise à compensation a un caractère personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif pour quelque raison que ce soit à l'exercice professionnel du bénéficiaire, ou pour les meublés de tourisme à l'expiration de sa durée de validité de 3 ans (ou 6 ans en totalité en cas de renouvellement). A l'issue, sous peine de sanctions, le local doit être rendu à son usage initial d'habitation.

L'autorisation soumise à compensation a un effet réel. Elle est donc définitive et attachée au local.

A noter que les autorisations de changement d'usage sont délivrées sous réserve du droit des tiers. D'autres démarches peuvent être nécessaires au titre du code de l'urbanisme, des normes d'accessibilité, des règles mentionnées dans les baux de location et des règles de la copropriété.

• 8. Qu'est-ce que la « compensation » ?

La compensation consiste à transformer en logement des locaux qui ne sont pas à usage d'habitation (bureau, commerce...).

Vous pouvez « compenser » :

- en transformant en logement un local qui n'est pas à usage d'habitation (tout sauf du logement) concomitamment à votre demande de changement d'usage,
- en achetant un titre de commercialité auprès de promoteurs ou bailleurs sociaux réalisant une opération de transformation de locaux en logements. Ces opérations sont généralement réalisées au travers de sociétés privées chargées de faire le lien entre les deux parties. Pour l'instant, cette activité n'est développée sur la ville de Montpellier.

La Ville de Montpellier n'a aucun rôle sur le marché de la commercialité et aucun intérêt financier. La Ville vérifie seulement la recevabilité de l'offre de compensation et donne une autorisation réelle, si les conditions réglementaires sont réunies.